Девелоперы продолжают активно осваивать промзоны столицы. Недавно компания MR Group вывела на рынок новостроек Москвы ЖК «Ясный», который появится на месте бывшей обувной фабрики в районе Южное Орехово-Борисово. В рамках проекта покупателям предлагаются и квартиры, и апартаменты. Минимальная цена покупки в комплексе 3,5 млн рублей. Привлекательности новостройке добавляет и близость к метро - станция «Домодедовская» всего в 10 минутах ходьбы. По заданию редакции сайт Тайный покупатель отправился выяснить, что выгоднее «купить» здесь квартиру или апартамент.

Что будет?

ЖК «Ясный» - это три монолитных корпуса на участке площадью 5 га, который строится в ЮАО на пересечении Каширского шоссе и улицы Ясеневой. Первые два корпуса высотой 10-19 этажей отведены под квартиры (1284 шт.), в третьем (высотой 6-14 этажей) появятся апартаменты (653 шт.). Все квартиры собственники получат без отделки.

Изначально в третьем корпусе девелопер хотел выделить одну из секций под гостиничные номера (что подтверждает проектная декларация, в которой фигурируют 30 номеров), однако впоследствии от этой идеи было решено отказаться, поэтому в корпусе №3 появятся только апартаменты. Все корпуса будут сданы одновременно в III квартале 2018 года, а точнее 30 сентября 2018 года. Хотя в рекламных буклетах почему-то указан IV квартал 2018 года.

Под корпусами запланирован подземный паркинг, рассчитанный на 920 машиномест. Помимо квартир и апартаментов девелопер собирается построить на первом этаже одного из корпусов пристроенный детский садик, школу и медицинский центр. Объекты детской инфраструктуры будут частными, как и медцентр.

Первые этажи третьего корпуса будут отведены под коммерческие помещения: там появятся небольшие магазины, аптеки, отделения банков и т.д. Поскольку апартаменты в принципе являются коммерческой, а не жилой недвижимостью я специально уточнила у менеджера, не грозит ли мне парикмахерская за стеной с постоянным потоком посетителей, даже если я «куплю» апартамент, допустим, на 7 этаже? Менеджер сказал, что теоретически риск есть, но практически это лишено всякого смысла, поэтому вряд ли малый бизнес будет появляться на этажах выше первого.

Кто строит?

Застройщиком в проектной декларации фигурирует «Московская обувная фабрика имени Г. В. Муханова», учредителями которого являются две кипрские компании: Криптонвуд Холдингс Лимитед с 45% доли в уставном капитале и Миренфорд Файненс Лимитед с 51% доли. Земля, на которой строится ЖК «Ясный», принадлежит Москве, застройщик ее арендовал.

Вряд ли обычному покупателю что-то скажут все эти названия, особенно кипрских офшорных компаний. Практика создания застройщика на основании той компании, которая арендует земельный участок проекта (или владеет им), встречается довольно часто на строительном рынке.

А вот девелопером проекта является компания MR Group .. Так, были проверены ЖК «Фили Град» и малоэтажный проект «Новое Ступино» . Компания работает на рынке недвижимости Москвы с 2003 года, строит как коммерческую, так и жилую недвижимость. Проекты тоже очень разные: от точечной высотной застройки до масштабного малоэтажного города-спутника, которым и является «Новое Ступино».

Как правило в рамках своих московских новостроек MR Group любит совмещать несколько форматов недвижимости: это и традиционные квартиры, и апартаменты, и офисы. Впрочем, часть апартаментов в ЖК «Водный» девелопер перевел в этом году в квартиры.

Отмечу, что генеральным подрядчиком проекта является турецкая строительная компания Ant Teq, она входит в другую не менее известную турецкую структуру - Ant Yapi, которая сейчас занята в возведении ЖК «Маяк» в Химках, а раньше строила ЖК «Парк Рублево» (ОПИН). Несмотря на конфликт с Турцией и последовавшие за ним санкции, контракт был заключен до 31 декабря 2015 года, а значит, вероятнее всего, что турецкий подрядчик достроит комплекс.

Надежность девелопера - 7 из 10 баллов

MR Group строит не очень много, но новые проекты на рынок выводит регулярно. Сроки выдерживает, что немаловажно. В данном конкретном случае смущают кипрские компании: надо понимать, что ДДУ заключается не с MR Group, а с обувной фабрикой, которая, судя по документации, имеет к девелоперу очень опосредованное отношение. Турецкий генподрядчик тоже не добавляет надежности, особенно в свете последних событий.

Кто продает?

За реализацию жилья отвечают три риелторских агентства: Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и Metrium. Их офисы продаж в ряд стоят на стройплощадке. Меня сперва привлек красивый макет в вагончике Metrium-а, но там менеджер уже беседовал с какой-то женщиной, поэтому я зашла в пустующий вагончик Est-a-Tet.

О сервисе я расскажу попозже, пока же отмечу, что цены на квартиры «Ясного» все от девелопера, никаких дополнительных комиссий платить не придется. По крайней мере менеджерам Est-a-Tet, у которых «покупала» квартиру я.

К слову, за архитектурный облик новостройки отвечает еще один участник проекта - бюро «Speech Чобан & Кузнецов».

Также, возможно, еще одним участником проекта является банк «Зенит». По словам менеджера банк кредитует девелопера для строительства жилого комплекса, хотя информации об этом я больше нигде не нашла. Если это так, то шансы быть достроенным у «Ясного» повышаются, т.к. банки редко кредитуют реализацию неликвидных проектов.

Разведка в Интернете

Конечно, перед поездкой я сперва поискала информацию в сети. Довольно быстро нашла именной сайт - он яркий, приятный и понятный. Есть описание «Ясного», но оно не перегружено лирикой. Много красивых рендеров, почему-то сказано, что от метро до новостройки 7 минут пешком. Интересная точность.

Первое, с чем я ознакомилась - это проектная декларация. Потом пошла выбирать квартиру - это можно сделать как на понравившемся корпусе, так и, задав нужные параметры. Порадовало, что указаны точные цены, но удивило отсутствие имени у второго корпуса. Поясню: при наведении мышки на первый высвечивалось «Борисовский», на третьем появлялось «Южный», а вот второй так и остался для меня безымянным. Видимо, в день, когда я изучала сайт, у второго корпуса или что-то сломалось, или его временно сняли с продажи.

На странице, посвященной ЖК «Ясный», на сайте Est-a-Tet я прочитала, что ипотеку предоставляют пока два банка (ВТБ24 и «Возрождение»), тогда как на именном фигурировал лишь ВТБ24, но условия были указаны и для квартир, и для апартаментов. А на странице новостройки на сайте «Бест-Новострой» еще фигурировали Татфондбанк и Транскапиталбанк.

Эта же страница порадовала обилием разрешительной документации. Кроме проектной декларации, которую я прочитала еще на именно сайте, на сайте «Бест-Новостроя» я нашла и разрешение на строительство, и все изменения к проектным декларациям, и поэтажные планы! Вот это ответственный подход, создателям промо-сайта взять бы его на заметку.

Зато на сайте Est-a-Tet описаны подробные условия реализации (и ипотека, и рассрочка), и это единственная страница «Ясного», где я обнаружила видеотрансляцию - даже на именном сайте веб-камер нет. На странице у «Бест-Новострой» очень удивил срок сдачи, написано, что окончание проекта запланировано на начало 2018 года, хотя III квартал, вряд ли можно назвать началом года.

Страница новостройки на сайте Metrium-а содержала практически аналогичную «коллегам» информацию. Из документов, правда, было лишь разрешение на строительство. Путаница была опять же со сроком сдачи, который в разделе «План застройки» указан как IV кв. 2018 года, а в разделе «Условия продажи» уже написано, что срок заселения III кв. 2018 года. Зато есть возможность выбрать квартиру на шахматке.

На страницах «Ясного» на сайтах всех трех продавцов почему-то выбрать квартиру можно было только в корпусах №1 и №3, второго я так и не нашла, что навело меня на мысль о том, что не просто так название второго корпуса не всплывало на именном сайте при наведении мышки. Опять же забегая вперед, скажу, что, по словам менеджера, часть квартир девелопер отозвал из продажи, чтобы потом вернуть, но выставить уже в комплекте с отделкой. Возможно, причина в этом.

Конечно, я не могла не зайти и на страницу жилого комплекса на сайте девелопера - MR Group, но оказалось, что там автоматически настроен переход на именной сайт.

Форумы почти пусты. Это неудивительно, ведь проект совсем «свежий». Однако кое-что найти удалось. В основном обсуждают инвестиционную привлекательность, точнее ее отсутствие. Форумчане ругают высокие цены на квартиры, отмечая, что строится «Ясный» в не очень благополучном месте - прямо у Каширского шоссе с активным трафиком.

Информационная доступность - 7 из 10 баллов

Советую потенциальным покупателям не полениться и проштудировать все страницы «Ясного», не ограничиваясь именным сайтом. Где-то вы найдете всю разрешительную документацию, где-то видеотрансляцию, а где-то свой способ подбора квартиры (на генплане, по параметрам или на шахматке). Времени придется потратить изрядно, но «портрет» проекта более-менее сложится.

Пути-дороги

Пешеходам добраться до ЖК «Ясный» не составит труда. Нужно выйти из метро «Домодедовская», ориентир - ТЦ «Домодедовский». Или перейдите дорогу сразу, т.к. стройка находится на той же стороне, что и ТЦ, или идите по противоположной стороне Каширского шоссе, поскольку перейти его по подземному переходу можно прямо перед стройплощадкой.

Пропустить ее невозможно, она обнесена забором с рекламными растяжками, которые точно вам подскажут, что именно тут и строится «Ясный». Если идти лень, можно проехать на маршрутке или автобусе (№ 907) одну остановку и выйти на «Обувной фабрике», но идти от метро до стройки 10 минут, я засекала специально.

Автовладельцам скажу сразу, Каширское шоссе - это вылетная магистраль, и этим все сказано. Точнее о трафике, который тут присутствует расскажет только видео, которое я сняла с разных точек перекрестка улицы Ясеневой и Каширского шоссе, стоя рядом с будущим ЖК в середине буднего дня. Машин здесь не просто много, а очень много, пробки дело обычное.

Добираться из области до ЖК «Ясный» надо по Каширскому шоссе, дальше проехать под эстакадой МКАД, потом ехать по направлению в центр до знака «Ясеневая улица, правый съезд 120 м». Через 120 метров свернуть направо на дублер Каширского шоссе и ехать до перекрестка улицы с шоссе, там же увидите все три офиса продаж агентств недвижимости.

Из центра еще проще - по Каширке в сторону МКАД до улицы Ясеневая, повернуть на нее, потом съехать на дублер Каширского шоссе и оттуда в тоннель. При выезде держаться левой стороны, вы снова попадете на дублер Каширки, но ехать будете уже в сторону центра, доезжаете снова до перекрестка шоссе и Ясеневой, направо к офисам продаж.

Транспортная доступность - 7 из 10 баллов

Для пешеходов все хорошо, если 10-минутную прогулку вдоль загазованной Каширки можно назвать приятной. Но тем не менее, добраться до ЖК на своих двоих можно относительно быстро, к тому же от двух станций метро. Автомобилистам - как повезет. Когда вечером в районе 17.00 я вышла из офиса продаж после разговора с менеджером, на перекрестке были пробки в обе стороны.

Офис продаж Est-a-tet

Как я уже говорила, продают квартиры в новостройке три агентства недвижимости. Я пошла к Est-a-Tet. Во-первых, Тайный покупатель уже «покупал» у этой компании квартиру в ЖК «Маяк» и остался доволен сервисом, во-вторых, менеджер в первом вагончике Metrium-а был занят с покупателем, а ждать мне не хотелось.

Сервис и на этот раз не подвел. Денис был любезен, вежлив, беседа наша сложилась самым приятным образом. Порадовало, что он хорошо владеет темой, рассказал и о жилом комплексе все очень подробно, и о районе в целом, обмолвившись, что он раньше жил поблизости, поэтому все в Орехово-Борисово Южном неплохо знает.

Менеджер выдал мне две информационно-рекламных брошюры. Первая была о квартирах корпусов №1 и №2, вторая посвящена апартаментам в корпусе №3. Периодически показывая мне различные детали на большой картинке с изображением всего ЖК, Денис рассказал, что за новостройкой находится пустующая воинская часть, которую столичные власти хотели тоже отдать под застройку, но девелоперы не спешат ее брать, т.к. около 30% квартир придется отдать военным. Тут я подумала о тех, кто купит квартиру с видом на пустырь, где потом могут появиться высотки в стиле «окна в окна».

С другой стороны от ЖК (дальше по Каширке в сторону области) - заправка «Лукойла», тоже не очень удачное соседство. На мой вопрос, почему большая часть жилья в ЖК - это квартиры, а меньшая - апартаменты, Денис откровенно сказал, что полностью сделать комплекс квартирным было невыгодно: тогда бы девелоперу пришлось строить больше объектов инфраструктуры, а земельный участок небольшой, развернуться сложно, вот и пришлось запроектировать апартаменты, которые социалки не требуют. А для первых двух корпусов с классическими квартирами пристроенные сад, школа и медцентр - адекватная нагрузка.

Также от Дениса я узнала, что апартаменты можно перевести в будущем в квартиру, но не все, а лишь те, которые отвечают нормам по инсоляции, поэтому менеджер посоветовал мне рассмотреть предложения выше 7-го этажа. Перевод можно осуществить как самостоятельно, так и через девелопера.

Сервис - 9 из 10 баллов

Придраться практически не к чему, объективная подача жилого комплекса подкупает, не возникает ощущения «втюхивания». Денис помог мне выбрать наиболее интересные квартиры и апартаменты с хорошей инсоляцией, честно рассказал про соцобъекты и воинскую часть. Вот только буклет «Ясного» не дал, он был у него в единственном экземпляре.

Геометрия жилья

И квартиры, и апартаменты покупатели получат без какой-либо отделки. Не будет ни стяжки, ни выровненных стен, только трассировка кирпичами на полу, так что передвинуть стены вы можете на свое усмотрение - монолитная технология строительства это позволяет.

Разводка электрики до щитка, в окнах будут установлены стеклопакеты, лоджии остеклены. Потолки в чистоте 3 метра. Повторюсь - есть вероятность, что часть отозванного с продажи жилья вернется, но предложение уже будет включать отделку, правда, пока это неточно - девелопер лишь рассматривает этот вариант.

Квартиры представлены трех типов: «однушки», «двушки» и «трешки», площади варьируются от 34,9 до 88,1. На площадке может быть 4-5 квартиры. В апартаментах другой расклад: студии, «однушки» и «двушки», минимальный метраж 20 кв. метров, максимальный - 68,2 кв. метра, на площадке от 5 до 8 апартаментов. В каждой секции (во всех корпусах) по 2 лифта.

Однокомнатные квартиры все довольно типичны, изысков в планировке нет, но и недостатков явных тоже. Площадь кухонь начинается от 10 «квадратов», санузел везде совмещенный (3,7 кв. м), балкон 1,3 кв. метра, различия только в метраже прихожей - чем больше квартира, тем больше холл. Также растет и площадь кухни до 15,6 кв. м, но на плане нарисован диван, видимо, авторы брошюры предлагают «однушки» евро-формата.

Двухкомнатные квартиры есть как линейные, так и распашные - на две стороны. Санузлы тут уже раздельные (4 и 1,6 кв. м), площади кухонь большие - от 12 до 17 «квадратов» в квартирах евро-формата.

«Трешки» все на две стороны, линейных нет, причем большая часть квартиры выходит во двор и лишь одно окно на другую сторону. Авторы брошюры предлагают сделать в больших «трешках» одну из комнат - столовую - проходной, чтобы туда можно было попасть из кухни. Предложение интересное, но не обязывает новосела именно к такой планировке. В «трешках» поменьше и метраж кухни скромнее (12 «квадратов» против 14,7), и столовая уже непроходная. Балкон во всех трехкомнатных квартирах всего один (1, 3 кв. м).

В квартирографии первых двух корпусов бросается в глаза то, что акцент сделан на однокомнатные квартиры, чуть больше «двушек», а «трешки» можно пересчитать по пальцам. Но в целом планировки неплохие, сейчас на начальной стадии продаж есть из чего выбрать.

Если во всех квартирах площадь балкона всего 1,3 кв. метра, то во всех апартаментах, даже студийного типа, балконы уже по 2,6 кв. метра. В целом студии отличаются между собой только размерами прихожей и санузла, площадь комнаты, совмещенной с кухней везде 19,6 кв. метра.

Однокомнатные апартаменты тоже все имеют совмещенные санузлы, метраж кухни или 11,2 кв. метра, или евро-формат, где метраж комнаты-кухня уже 15 «квадратов».

Апартаменты-«двушки» есть как линейные, так и распашные. Хороший вариант для тех, кто хочет купить подешевле, чтобы в будущем перевести апартамент в квартиру - это угловые 2-комнатные линейные апартаменты в секции №8; окна там выходят и на юг, и на восток - проблем с инсоляцией точно не будет.

Планировки - 8 из 10 баллов

Планировки мне понравились. Конечно, выбирать квартиру лучше на высоких этажах и с окнами во двор, а не на оживленное Каширское шоссе, воинскую базу или заправку. Но в целом геометрия жилья по большей части удачная, расстановка мебели не превратится в головную боль. Высота потолков и наличие балконов даже в студиях - приятно удивляет.

Что почем

Цены на апартаменты в ЖК «Ясный» стартуют с 3,5 млн рублей, на квартиры - с 4,9 млн рублей. Самые дешевые квартиры и апартаменты на втором (первые отданы под коммерческие площади) этаже. С каждым этажом стоимость растет на 50-55 тысяч рублей. «Такая политика», - ответил мне менеджер на вопрос, чем это обусловлено.

В целом расклад с учетом скидки 3% сейчас выглядит так:

	Площадь, кв. м	Цена, руб.
Апартаменты (корпус 3)
студии	27,90 - 28,60	3 500 000 - 3 700 000
1-комнатные	36,00 - 37,50	4 300 000 - 5 200 000
2-комнатные	60,10 - 68,30	6 500 000 - 8 300 000
Квартиры (корпус 1)
1-комнатные	35,10 - 40,70	4 900 000 - 6 500 000
2-комнатные	55,90 - 61,00	7 700 000 - 10 000 000
3-комнатные	78,60 - 88,00	10 200 000 - 13 000 000

Конкуренты

Поблизости еще один застройщик с необычным названием - «Совхоз им. Ленина» - строит дом в жилом квартале №4. Это трехсекционное монолитно-кирпичное здание, ввод в эксплуатацию которого намечен на II квартал 2016 года, то есть строительная готовность конкурента значительно выше, как и цены в нем. Стоимость «однушек» (минимальная площадь 48 кв. м) начинается от 5,2 млн рублей. Однако если посчитать цену «квадрата», то получаем 108 тысячу рублей, что гораздо дешевле, чем стоимость «однушек» в «Ясном» (141 тыс. руб за кв. метр). Правда, и до метро тут добираться минимум на 2 остановки дальше, пешком уже не так удобно, но и дом ведь будет вот-вот сдан.

Если от метро «Домодедовская» идти в сторону центра, к Борисовским прудам, то на улице Маршала Захарова, в Орехово-Борисово Северном ГК «ПИК» возводит одноименный ЖК. Это одно 5-секционное монолитное здание на 735 квартир со схожим сроком сдачи, что и ЖК «Ясный» - II кв. 2018 года. Квартиры там, правда, продаются по ЖСК, это рискованно. Студия метражом 25,3 кв. метра стоит 4,3 млн рублей (170 тысяч руб. за «квадрат»).

По другую сторону Бирюлевского лесопарка МФС-6 возводит жилой квартал «Загорье», состоящий из 6 монолитно-кирпичных домов. Часть из них уже сдана, цены на самые маленькие квартиры (30,8 кв. м) начинаются от 5 млн рублей (161 тыс. руб. за кв. метр).

Я не поленилась и посмотрела, сколько стоят квартиры на вторичном рынке в домах, мимо которых я шла к новостройке. Оказалось, что в целом «однушки» (метражом 30-32 кв. м) можно купить в районе 5 - 5,3 млн рублей, есть даже срочная продажа за 4,7 млн рублей. Безусловно, все зависит от состояния ремонта и площади жилья, но ведь цена практически сопоставима с тем, что предлагает MR Group в «Ясном» на этапе котлована без какой-либо отделки.

Цены - 6 из 10 баллов

Стоимость жилья в «Ясном» действительно не назовешь низкой или даже приемлемой, учитывая, что с каждым этажом цены повышается на 50 тысяч рублей. Можно, конечно, сэкономить: купить апартамент, а потом перевести его в квартиру, но надо хорошо разбираться в нормах инсоляции, чтобы точно выбрать «правильное» помещение. Однако, во-первых, цены на апартаменты на высоких этажах приближаются к квартирным, во-вторых, генеральный директор Capital Group Алексей Белоусов в интервью сайт сказал, что перевод недешев.

Как купить?

И квартиры, и апартаменты в ЖК «Ясный» продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия . Однако, я как уже упоминала, апартаменты - это коммерческая, а не жилая недвижимость, 214-ФЗ не защищает тех, кто их покупает по ДДУ, договор выступает лишь свидетельством о продаже.

До конца 2015 года девелопер предоставлял дисконт в 3% на покупку всего жилья в ЖК «Ясный» при покупке в ипотеку или при 100% оплате. Однако Денис сказал, что для инвесторов, приобретающих сразу 2 или 3 квартиры или апартамента, скидка может быть больше («4% мне точно согласовывали»).

Данные об ипотеке разнятся. Например, менеджер мне сказал, что купить апартамент в ипотеку точно можно в ВТБ24, в банке «Возрождение» и в Банке Москвы. На сайтах, как я уже писала, фигурируют еще Татфондбанк и Транскапиталбанк. В любом случае, менеджер сказал, что условия по ипотеке надо узнавать напрямую в банках.

Квартиры возможно приобрести по льготной ипотеке (субсидируемой государством), апартаменты - нет. Ставка (я взяла цифры у ВТБ24) разнится сильно: 11,15% (квартиры) против 13,75% (апартаменты). По словам менеджера, через полгода можно ожидать ипотеку от Сбербанка и банка «Зенит».

Есть возможность купить квартиру и апартамент в рассрочку на год и 1,5 года. В первом случае необходимо внести сразу 50% от цены жилья, во втором 70%, тогда рассрочка будет беспроцентной. Однако, если у вас есть 80% от цены жилья и вы ходите остаток заплатить не равными ежемесячными или ежеквартальным платежами - все можно обсудить индивидуально.

В целом же схема покупки выглядит так:

1. Бронируете квартиру и платите 1% от ее цены, чтобы показать серьезность своих намерений.

2. Если покупаете в ипотеку, бронь ставится на 15 дней, чтобы дождаться одобрения или отказа банка. Если в 100% оплату или рассрочку - 10 дней.

3. Подписываете ДДУ, который отправляется на регистрацию.

4. После регистрации вносите оставшиеся 99% от цены жилья.

5. Доступ к деньгам получает застройщик.

Аккредитив, на который надо внести деньги, открывается все в том же банке «Зенит» абсолютно бесплатно. Регистрация ДДУ и последующее оформление права собственности стоит 60 тысяч рублей. Важно: бронь 1% входит в цену квартиры и возвращается покупателю, если, допустим, ипотечный кредит банк не одобрил.

Я также не поленилась и проверила - находится ли компания, осуществляющая страхование ДДУ, в списке страховщиков, аккредитованных Центробанком. Оказалось, что «Респект-Полис» с регистрационным номером 7743014574 фигурирует в числе тех, кто отвечает требованиям чиновников.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Здесь все надежно, понятно и прозрачно за исключением пары моментов. Во-первых, хоть апартаменты и можно купить по ДДУ, юридически покупатель не будет так же хорошо защищен, как дольщик квартиры. Второй минус - небольшое число банков, в которых сейчас можно взять ипотеку, отсутствие флагманского Сбербанка для некоторых может стать проблемой. И главное - приобретать апартаменты в ипотеку совершенно невыгодно.

Соцкультбыт

Под всеми тремя корпусами будет единый 1-уровневый подземный паркинг, спуститься в который можно напрямую с этажа своей квартиры. Рассчитан он на 920 машиномест (стоимость пока неизвестна). Квартир в ЖК «Ясный», напомню, запроектировано 1284 и 623 апартамента, то есть всего 1907 жилых помещений. Очевидно, что на всех машиномест не хватит.

Плоскостных бесплатных парковок на генплане я не увидела. Дворы от машин будут закрыты, туда можно будет заехать лишь на время, чтобы что-то выгрузить, к примеру. К слову, по окончании строительства будут высажены цветники и кустарники, а также деревья: рябина, клен и береза.

Также в рамках проекта на первом этаже корпуса №1 появится пристроенная школа, а в корпусе №2 детский сад. Согласно проектной декларации, и садик, и школу оборудуют детскими и спортивными площадками. Все это будет укомплектовано элементами спортивного оборудования и объектами малых архитектурных форм. Буклет, который я скачала, сообщил, что детский сад рассчитан на 111 мест, а школа на 275 воспитанников. Напомню, что по словам менеджера, и школа, и садик будут частными.

На страницах всех продавцов и на именном сайте говорится, что ЖК строится в районе с обжитой инфраструктурой, и поблизости находится 8 школ, более 10 детских садов. Карта показала мне лишь 2 школы рядом с ЖК, до которых можно дойти пешком, все остальные находятся на значительном удалении. Такая же картина и с детскими садами.

Что касается остальной инфраструктуры, то вся она в изобилии представлена у станции метро «Домодедовская», где работает огромный одноименный ТЦ. Судя по вывескам, там есть много различных ресторанов, кафе, магазинов. Напомню, что первые этажи ЖК «Ясный» тоже отведены под объекты малого бизнеса, так что проблем с тем, где купить продукты, точно не будет.

Карта также показала мне две городские поликлиники рядом с ЖК «Ясный», а в проектной декларации упоминается медцентр. По словам менеджера, он точно будет, но тоже частным. Вокруг также находится несколько частных медицинских лабораторий, где можно сдать анализы, и детская поликлиника №107.

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

Несмотря на скромную инфраструктуру в рамках самого ЖК, рядом действительно достаточно учреждений самого разного профиля. Ни с медициной, ни с шопингом проблем у новоселов не будет. Хотелось бы, конечно, чтобы сад и школа были муниципальными, т.к. детей владельцев апартаментов примут в обычные сады и школы по временной регистрации, но по остаточному принципу (если будут свободные места), а проблемы с попаданием в сады Москвы даже с постоянной регистрацией известны всем.

Экология

Тут есть и минусы, и плюсы. Минус - Каширское шоссе, все три корпуса выходят на него своей западной стороной. На востоке на генплане воинская часть лукаво изображена в виде леса, заправки «Лукойла» с юга вы вообще не найдете, только маленький значок как ориентир на брошюре Est-a-Tet. Согласитесь, малоприятное соседство.

Я уже говорила, а на видео неоднократно подчеркивала, что трафик на Каширском шоссе очень активный, воздух загазован, прогулки вдоль него определенно неполезны. Однако по другую сторону шоссе находится огромный Бирюлевский лесопарк. Это практически единственная зеленая зона вблизи новостройки, но масштабы ее удивляют. Менеджер уверял меня, что с высоких этажей «Ясного» из окон будет открываться вид на лес. Сейчас сложно судить, но не исключаю, что так и будет.

Выводы

Плюсы ЖК «Ясный» - это надежный девелопер, расположение вблизи метро, свободная планировка квартир, понятная и прозрачная схема покупки, близость огромной лесопарковой зоны.

Минусы также очевидны: частная инфраструктура, непонятный застройщик «на бумаге», локация у вылетной магистрали с активным трафиком, а значит шум и пыль, а главное - высокие цены для старта продаж в кризисное время. Инвестиционная привлекательность комплекса, на мой взгляд, под сомнением.

Для собственного проживания можно купить квартиру, но надо грамотно выбрать корпус и секцию, чтобы не дышать выхлопными газами и не любоваться заправкой. Я также не исключаю, что апартаменты будут пользоваться популярностью у бизнесменов, часто летающих из аэропорта «Домодедово». В общем, и целом проект на любителя, по сумме факторов я ставлю ему «7» баллов.

Людмила Зорко

Дата публикации 14 января 2016

Мнение Restate

октябрь 2018 Мы уже описывали ЖК "Ясный" в предыдущем мнении редакции. Надежность проекта была признана высокой, и ожидалось, что строительство действительно будет завершено до конца 2018 года. И в 2018 году можно констатировать, что строительство действительно вышло на финишную прямую. Реализация идет благополучно во всех отношениях - в том числе в плане развития местной инфраструктуры, по поводу которой у жильцов возникало много вопросов. Теперь официально объявлено, что социальные объекты появятся в составе ЖК в ближайшее время - это будут частные школа и детский сад, что порадуетдалеко не всех жильцов. А вот по части соседства с промышленными объектами повода для радости не будет: в окрестностях ЖК по-прежнему остаются действующие заводы и фабрики.

Экология Близкое соседство с Каширским шоссе вызывает некоторое беспокойство, но в целом в этом районе экология на нормальном уровне, помимо локальных зеленых "пятен", которых вокруг не так уж мало, рядом находятся две крупные рекреационные зоны - Юго-восточный лесопарк и Бирюлевский дендропарк.

Транспорт и инфраструктура Застройщик берет на себя обязательства по строительству местной инфраструктуры - тут появятся парковки, детский сад, школа, аптека, фитнес-центр, кафе и рестораны, отделения банков и супермаркет. Впрочем, в окрестностях станции метро "Домодедовская" есть все необходимое, включая крупные ТРЦ, рынок, школы и детские сады. Транспортная доступность обеспечивается близостью той же станции метро и соседством ЖК с Каширским шоссе, на этом участке пробок почти не бывает.

декабрь 2016 ЖК "Ясный" - строго говоря, не совсем жилой комплекс, а скорее многофункциональный: в его составе есть и классические квартиры с официальным жилым статусом, и апартаменты. Это позволяет застройщику сделать больший "шаг" в цене квадратного метра в пределах одного проекта, что, в свою очередь, позволяет привлечь больше покупателей. Район, в котором строится "Ясный", не перегружен, здесь сохранились зеленые зоны, старая, но качественная застройка, район полностью обеспечен инфраструктурой. Застройщик обещает отгородиться от внешнего мира с помощью закрытого дворового пространства, так что нужно учитывать, что "гостевых" парковочных мест во дворе не будет. Архитектурную концепцию для ЖК выработало известное в Москве бюро Speech. Завершение проекта ожидается в 2018 году, так что цены пока на нижней границе, по мере роста готовности они будут расти.

Обновлено: 11.12.2019

Размер шрифта

Что Вам нужно знать о ЖК "Ясный"

ЕДИНСТВО И БОРЬБА ПРОТИВОПОЛОЖНОСТЕЙ

В той части Южного Административного Округа Москвы, где основной транспортной магистралью является Каширское шоссе, строится не слишком много жилых комплексов. То же самое касается новостроек, расположенных по ходу зеленой Замоскворецкой линии Метрополитена - в районе метро Каширская, Кантемировская, Орехово, Домодедовская и Красногвардейская. ЖК «Ясный» располагается в дальней от центра части района «Орехово-Борисово Южное». Транспорт и экология? Судите сами: одним боком он выходит на Ясеневую улицу, лицевой стороной комплекс обращен на Каширское шоссе. До дублера Каширки от фасадов корпусов всего 40 м, до основного хода Каширского шоссе - 60 м. От ближайшего выхода станции метро «Домодедовская» Комплекс расположен на почтительном расстоянии в 1 км.

В семистах метрах от ЖК находится «дикая» часть Парка Царицыно, Бирюлевский лесопарк. Параллельно противоположной части Каширского шоссе до самых Борисовских прудов проходит искусственная лесополоса с выложенными брусчаткой дорожками, вредных предприятий в ближайшей округе нет. Ничья? Похоже. Чем глубже расположена Ваша будущая секция, тем больше чаша весов склоняется в сторону чистого воздуха и тишины.

ТРИ ТОПОЛЯ НА ЯСЕНЕВОЙ

Комплекс представляет собой мини-квартал из трех корпусов, расположенных в форме каре, с внутренними дворами без машин, но с деревьями и детскими площадками. Используемую здесь переменную этажность можно назвать «каскадной», а сама архитектурная идея воплощена в жизнь небезызвестным бюро «SPEECH Чобан & Кузнецов».

В первом «Борисовском» и во втором «Ореховом» корпусах ЖК изначально предлагалось купить квартиру, в третьем «Южном», корпусе продавались апартаменты апартаменты, которые впоследствии были оптом переведены в квартирный фонд.

ПЛАНИРОВКИ

Комплекс оказался богат на официальные сайты - их у ЖК «Ясный» четыре, причем, чтобы разобраться во всем досконально, Вам придется посетить их все, ибо информация на них подана, скажем так, под разным ракурсом.

В бывшем «апартаментном» корпусе выбор ограничивается студиями, одно- и двухкомнатными квартирами. В любой студии корпуса №3 , благодаря наличию двух окон, предусмотрена возможность зонирования жилого пространства:

В каждой однокомнатной квартире имеется подсобное помещение, пригодное либо для встроенного шкафа, либо для оборудования полноценной гардеробной комнаты:

Среди предложение двухкомнатных квартир преобладают линейные и распашные варианты:

При схожести планировочных решений площадь однокомнатных квартир в корпусах №1 и №2 будет больше:

К двухкомнатным линейкам и распашонкам добавляются довольно симпатичные угловые варианты:

В корпусах №1 и №3 квартиры передаются собственникам в состоянии свободной планировки. Во корпусе №2 в секциях 1, 2, 3, 4 и 5 расположены квартиры с предчистовой отделкой MR-Base, в остальных секциях этого корпуса квартиры представлены с отделкой "под ключ" (мебель не включена) в трех дизайнерский вариантах:

Классический

Современный

Эко-стиль

В комплексе есть одноуровневый подземный паркинг, рассчитанный на 920 автомобилей. Если резонно предположить, что он вряд ли заинтересует покупателей студий, то появляется надежда, что на большинство квартир машиномест должно хватить. Разрешение на ввод в эксплуатацию было получено 21.09.2018. Чуть позже стала понятней ситуация с принадлежностью дошкольных и школьных образовательных учреждений: детский сад на 125 мест и начальная школа на 200 учеников, открытие которых намечено на сентябрь 2019 года, отныне относятся к частной сети «Академическая гимназия».

ДЕВЕЛОПЕР И ПРОДАВЦЫ

Застройщиком выступает компания , генеральный подрядчик компания ANTTEQ, родом из Турции, агенты по реализации, по счастью, наши, родные: , и . Объем квартир у всех продавцов одинаковый, да и сидят они в одном офисе продаж.

После ввода объекта в эксплуатацию жилье и «нежилье» реализуется по предварительному договору купли-продажи.

Схема покупки выглядит так:

1. Договор бронирования с внесением аванса в размере 0,5% от стоимости квартиры. При 100% форме оплаты заключается на одну неделю, при покупке с использованием ипотеки − на три недели.
2. Подписание договора оказания услуг по оформлению собственности - это отдельные 40 000 рублей.
3. Заключение договора предварительной купли-продажи и оплата по нему в течении одной недели на расчетный счет застройщика.

Проект аккредитован в банках:

ЗА

• ТОПовый Застройщик
• во многом удачное местоположение
• цены на квартиры в рамках приличия
• выбор площадей
• вместительный паркинг

ПРОТИВ

• лоджии не во всех секциях
• дворы колодцы

Жилой комплекс комфорт-класса «Ясный» от застройщика MR Group построен в Южном административном округе (ЮАО) города Москвы. Новостройка состоит из трех монолитно-кирпичных многоквартирных домов высотой 6-19 этажей и ряда объектов инфраструктуры.

Что можно купить

Жилье в новостройке варьируется по площади в пределах от 36 до 93 кв. м. Это традиционные и европейские квартиры с совмещенными гостиной и кухней. Высота потолков может достигать 3 м.

Квартиры в ЖК «Ясный»:

• 1-комнатные;
• 2-комнатные;
• 3-комнатные.

От застройщика доступна отделка трех видов: в современном, классическом и эко-стиле. Также доступна предчистовая отделка типа MR Base — это авторский стиль застройщика, при котором в жилье проводятся черновые и частично чистовые работы, после чего владельцам остается только покрасить стены в подходящий цвет — и можно заселяться. Но даже в квартирах без отделки проводится минимальный набор работ — устанавливают окна и входную дверь, протягивают электричество до щитка в коридоре, обеспечивают отводы для монтажа коммуникаций.

Локация

Новостройка возводится в районе Орехово-Борисово Южное, дома почти вплотную примыкают к Каширскому шоссе — в месте его пересечения с Ясеневой улицей, откуда и пошло название объекта. На месте новостройки раньше располагалась Московская обувная фабрика им. Г. В. Муханова. Сейчас же промышленность в районе сошла на нет — там находятся тихие спальные районы новой и старой постройки. По соседству ведется возведение еще одного жилого квартала, но уже от ГК ПИК.

Транспорт

Жилой квартал расположен в 13 км от Третьего транспортного кольца (ТТК), а путь до центра города занимает около 40 минут — все зависит от дорожной обстановки к конкретное время суток. Всего в 1,4 км от стройплощадки находится станция метро «Домодедовская», до которой можно дойти пешком за 15 минут.

Инфраструктура

Обжитой район вокруг новостройки располагает всеми нужными в повседневной жизни объектами. Вблизи жилого квартала расположены 19 общеобразовательных школ и 20 детских садов, где для ребенка обязательно найдется свободное место. На первых этажах новостройки расположатся объекты внутренней инфраструктуры сферы стрит-ритейла — это магазины, кафе и рестораны, аптеки и т. д.

В новостройке будут работать:

• детсад;
• школа
• торговый комплекс;
• фитнес-центр;
• подземный паркинг.

Застройщик обязуется провести озеленение придомовых территорий — во дворах высадят деревья, организуют цветочные клумбы. Кроме того, вдоль пешеходных дорожек установят малые архитектурные формы: скамейки для отдыха, ограждения, скульптуры, уличные фонари. Входные группы, ведущие в секции, созданы по индивидуальному дизайнерскому проекту — с колясочными и зонами для консьержей.

Резюме: плюсы и минусы

В жилом квартале «Ясный» созданы оптимальные условия для проживания семейных людей, Особое внимание уделили благоустройству и развитию городской внутренней среды. Рядом с домами находятся выезд на оживленную магистраль и МКАД — это хорошо для автомобилистов, но плохо для окружающей среды. Сторонники общественного транспорта смогут перемещаться по Москве на метро — станция расположена довольно близко, и дойти до нее не составит проблем.

Стоимость квартир от 7 000 000 до 12 700 800 рублей.

Проект новостройки ЖК “Ясный” на юге Москвы, в районе Орехово-Борисово Южный позиционируется как комфорт-класс, но при внимательном изучении особенностей и окружения это вызывает ряд вопросов. Номинально признаки категории “комфорт” присутствуют, но есть детали, вызывающие серьезные сомнения, речь о них пойдет ниже.

Описание и особенности ЖК “Ясный”

Краткое описание нового ЖК “Ясный” — это подробности о территории, технических и архитектурных особенностях, некоторых тонкостях документального оформления новостройки. Мы обратили внимание на следующие особенности:

три корпуса переменной этажности с общей подземной автостоянкой расположены на 5 гектарах территории, которая принадлежит застройщику “Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова”, а ее комплексное освоение финансируется известным девелопером MR Group (МР Групп).

судя по проектной декларации, размещенной на официальном сайте проекта ЖК “Ясный”, срок аренды участка заканчивается в 2021 году;

три корпуса, состоящие из секций от 8 до 19 этажей представляют собой замкнутые по периметру строения с проходом во двор, стоящие в одну линию вдоль Каширского шоссе.

под домами располагается автостоянка, которая в разрешении на строительство указана как объект на 920 машиномест, всего в комплексе спроектировано 1284 квартиры, 30 объектов в наименованием “номера” и 623 объекта, обозначенные как “апартаменты”, расположенные в третьем корпусе, не имеющем статуса жилого строения.

В принадлежности участка не стоит искать криминала или каких-то “темных” схем, поскольку квартиры и апартаменты в комплексе продаются по ДДУ с гарантиями и ответственностью застройщика, а уточнять в офисе продаж стоит порядок привлечения УК после заселения домов.

Планировки и отделка квартир в ЖК “Ясный”

Планировки квартир в новом ЖК “Ясный” можно разделить на две большие группы - это почти “классика” с консервативной компоновкой и несколько индивидуальных решений с “вытянутыми” формами и кухонно-столовой зоной вместо обычной кухни. Санузлы в подавляющем большинстве раздельные. Небольшие балконы и лоджии предусмотрены только в части квартир. Дома строятся по монолитной технологии без свободной планировки. Застройщик передает квартиры либо без отделки, либо с отделкой (во втором корпусе), либо под заказ - с черновой отделкой. Высота потолков в квартирах и апартаментах 3,15- 3,30 м. Площади квартир примерно от 32 до 95 кв.м. Застройщик устанавливает стеклопакеты, на лоджиях проектом предусмотрено алюминиевое остекление.

Официальный сайт новостройки, сроки строительства ЖК “Ясный”

При поиске информации о ЖК “Ясный” пользователь сети интернет столкнется сразу с несколькими официальными сайтами. Рекомендуем изучать все — получите больше информации! Есть возможность выбора квартир на 3D плане, по параметрам и поэтажным планам. Документация — проектные декларации, разрешения на строительство, типовые ДДУ выложены в достаточном для понимания подробностей объеме. Обратите внимание на разницу между апартаментами и квартирами!

Купить квартиру в новом ЖК “Ясный” можно по ДДУ с привлечением ипотеки. Стоимость жилья находится в пределах заявленной категории. Строительство начато в 2015 году, завершение ожидается в третьем квартале 2018 года, судя по ритму работ и онлайн-отчетам застройщика, вероятность задержки невелика.

Социальная и торговая инфраструктура, благоустройство территории

Инфраструктура и окружение ЖК “Ясный” связаны с окружающей современной застройкой района Орехово-Борисово Южный. Участок расположен так, что до любого внешнего объекта социального или торгового профиля придется добираться, пересекая проезжую часть либо Каширского шоссе, либо улицы Ясеневой. На прямоугольной территории, где строятся дома, с юга начинается промышленно-складская зона, с востока - строительная площадка конкурирующего жилого комплекса.

В радиусе примерно 800 метров от домов можно найти три школы и два детсада. Тут же есть и магазины - это несколько гипермаркетов повседневного спроса, профильные строительные и хозяйственные магазины. Дальше, за МКАД, в полутора километрах, находится несколько огромных торговых центров. Примерно в километре на северо-восток от домов находится поликлиника.

Инфраструктура района загружена. Здесь ведется активное строительство на любом свободном клочке территории, и, если очередной застройщик не создает внутри новостройки новых объектов, вся нагрузка ложится на уже существующие. Плотность населения в районе высокая. Для ЖК “Ясный” характерно расположение, при котором любой внешний объект доступен только при переходе через дорогу, пересечение промзоны или строительной площадки.

Благоустройство и паркинг в ЖК “Ясный”

Застройщик намерен реализовать концепцию двора без машин, обособить территорию ограждением, провести типовое благоустройство, озеленение, освещение. Подземный паркинг примет 920 автомобилей. На территории будет построен один детсад (коммерческий), школа на 275 мест, в цокольных этажах домов предусмотрены площади под офисы, торговые и сервисные объекты. Сложно сказать, насколько это изменит ситуацию с доступом к инфраструктуре, поскольку заявленные медицинский и образовательный центр будут коммерческими. Поблизости нет мест для прогулок. Участок плотно сжат шоссе, промзонами и стройплощадками, остаются только дворы.

По доступности и возможности пользоваться инфраструктурой мы оцениваем позиции ЖК “Ясный” на 6 баллов - для категории “комфорт” такая ситуация едва ли нормальна.

Местоположение и транспортная ситуация в новостройке ЖК “Ясный”

Новостройка ЖК “Ясный” находится в районе Орехово-Борисово Южный ЮАО Москвы, на пересечении улицы Ясеневской и Каширского шоссе.

Маршруты для пользователей общественного транспорта

Транспортная доступность ЖК “Ясный” находится примерно на средних позициях. До метро Домодедовская Замоскворецкой линии придется проехать или пройти около полутора километров по Каширскому шоссе. Остановки наземного транспорта есть недалеко от домов. Второй вариант - на наземном транспорте проехать примерно то же расстояние по Ясеневской - до метро Зябликово Люблинско-Дмитровской линии. Оба варианта дают возможность попасть в центр или пересесть на ТТК на станциях Автозаводская или Дубровка. Путь в центр на метро займет около 40 минут плюс перемещение до метро в пределах 15 минут. Линии загружены, они проходят через плотно заселенные районы. В будущем Люблинско-Дмитровская линия может войти в Третий пересадочный контур метрополитена, и это улучшит ситуацию.

Маршруты для автомобилистов

У автомобилистов есть минимальный выбор - либо ехать до ТТК и центра по Каширке, либо огибать Москву по МКАД, до которого чуть больше километра. Пробки на Каширском шоссе бывают серьезными. Путь до ТТК может занять от 40 минут до часа. Въезды в подземный паркинг спроектированы со стороны Ясеневской и Каширки.

Транспортная доступность с учетом удаленности от центра оценивается нами на 6 баллов. Пользователи общественно транспорта здесь явно в лучшем положении, чем автомобилисты.

Преимущества и недостатки новостройки ЖК “Ясный”

Попытка оценить качество жизни и комфорт в ЖК “Ясный” требует посмотреть на ситуацию с разных сторон. Заявляя свой проект как комфорт-класс, застройщик уделили внимание развитию коммерческой внутренней инфраструктуры, в том числе и возможности реализовать часть объектов как апартаменты, но не заострил внимание на реальном окружении. А тут стоит поговорить о грустном!

Что мы видим на участке и вокруг него:

небольшая территория в 5 га застраивается корпусами с закрытыми дворами и минимальным свободным местом;

со всех сторон участок окружен либо промзоной, либо дорогой, либо стройплощадкой, которая со временем станет очередным ЖК со своим населением;

под окнами с запада шумит Каширское шоссе, с юга поддает гула МКАД, в промзоне работает бетонное производство, собственник земли - фабрика - предоставляет часть территории поблизости в аренду под склады, автосервисы и другие “пахучие” и шумные объекты;

в промзоне есть бетонный завод.

Глядя на карту, можно понять, что лоскуток земли буквально “в окружении”, которое генерирует неблагоприятные факторы, отрывает от инфраструктуры, сводит на нет все плюсы обособленности территории. Зеленые массивы далеко, они отделены от домов либо промзоной, либо застройкой. Вид из окон открывается соответственный, на все те же объекты. Утешает только Бирюлевский лесопарк на юго-западе, но до него не менее километра, и нет прямой видимости.

Дома могут быть и высокого качества, но жить здесь решится человек, который очень крепко спит и приезжает домой, чтобы уединиться в квартире. Кроме того, апартаменты в третьем корпусе - это нежилые помещения в нежилом строении, которое внешне похоже на многоквартирный дом. Тут свои вопросы по порядку оплаты коммуналки и возможности пользоваться муниципальным объектами без прописки в районе!

Мы готовы оценить комфортность проживания в ЖК “Ясный” на 5 баллов. Для категории “комфорт” это слишком сжато, оторвано от инфраструктуры, шумно и беспокойно.